日銀の政策で住宅ローンはどう動く？「変動→固定」への借り換えを検討すべき人の3つの条件

UPDATE：2026.02.25

こんにちは。一般社団法人 日本住宅政策機構です。

本日2月25日（水）、米子市は少しずつ春の気配を感じる季節となってきましたね。来月には卒業式や引っ越しシーズンを控え、新生活に向けて家計の見直しをされている方も多いのではないでしょうか。

当ブログの水曜日は、マイホームのお金に関する**「住宅ローン・金利」**をテーマにお届けしています。

2024年の日銀によるマイナス金利解除から始まり、2025年〜2026年現在にかけて、私たちは完全に**「金利のある世界」**へと移行しました。各金融機関が住宅ローンの基準金利を引き上げる動きを見せる中、既存のローンを組んでいる方からこんなご相談が急増しています。

「このまま変動金利でいいの？」
「固定金利に借り換えるなら、今がチャンス？」

本日は、客観的な事実に基づいたプロの視点から、2026年春の「住宅ローン借り換え」について分かりやすく解説します。

2026年春、住宅ローンの現状はどうなっている？
現在、住宅ローン市場では大きく2つの動きが起きています。

変動金利の「基準金利」上昇リスク
長年「超低金利」の恩恵を受けてきた変動金利ですが、日銀の追加利上げ観測などを受け、銀行側も優遇幅（引き下げ幅）の調整や、基準金利自体の見直しを迫られる局面が続いています。

固定金利の「先高観（さきだかかん）」
フラット35をはじめとする長期固定金利は、国の長期金利（10年物国債利回り）に連動して毎月変動します。将来的な金利上昇を見越して、少しでも低い今のうちに「固定」で金利を確定させたいというニーズが高まっています。

4月は各金融機関が新年度のキャンペーンや新しい金利プランを発表する時期です。そのため、2月〜3月は「現在の金利」と「今後の動向」を比較検討するためのベストな準備期間と言えます。

「借り換え」を検討すべき3つの条件
では、具体的にどのような人が借り換え（変動から固定への変更や、他行への乗り換え）を検討すべきでしょうか。以下の3つの条件に当てはまる方は、一度シミュレーションを行う価値があります。

ローン残高が「1,000万円以上」ある

残りの返済期間が「10年以上」ある

現在の金利と、借り換え先の金利差が「年0.5%以上」ある

かつては「金利差1.0%以上」が目安と言われました。しかし現在は、ネット銀行などの低金利化により、0.5%程度の差でも十分にメリットが出るケースが増えています。

要注意！借り換えに潜む「隠れたコスト」
「金利が下がるから、すぐにネット銀行に乗り換えよう！」と飛びつくのは少し危険です。借り換えには、**数十万円単位の「諸費用」**がかかるという現実を忘れてはいけません。

事務手数料・保証料： 借入額の2.2%程度かかることが多く、3,000万円の借り換えなら約66万円必要です。

登記費用（司法書士報酬など）： 現在の抵当権の抹消と新たな設定に数万円〜十数万円かかります。

印紙代： 契約書に貼付する印紙として数万円程度かかります。

これらトータルの「借り換えコスト」を支払っても、「将来支払う利息の削減額」が上回るかどうかを冷静に計算する必要があります。

地銀か？ネット銀行か？機構が客観的にアドバイスします
米子市にお住まいの方の場合、大きく分けて2つの選択肢があります。

地元の金融機関： 山陰合同銀行、鳥取銀行、米子信用金庫など。対面での手厚いサポートによる安心感や、地域限定の優遇金利が魅力です。

ネット銀行： 対面サポートがない分、徹底的に金利の低さを追求できます。

どちらが正解かは、お客様の「現在の年齢」「今後の教育費のピーク」「世帯年収」によって全く異なります。

当機構では、特定の銀行に偏らない中立な立場で、お客様のライフプランに合わせた**「借り換えシミュレーション」**を実施しています。

「金利が上がってから」慌てるのではなく、今のうちにリスクを把握し、安心できる資金計画を立ててみませんか？ぜひお気軽にご相談ください。