【実録・Q&A】「とりあえず兄弟3人で平等に」が一番危険？実家の『共有名義』トラブルと解決策

UPDATE：2026.03.13

こんにちは。一般社団法人 日本住宅政策機構です。

本日2026年3月13日（金）、米子市は湊山公園の桜の蕾も少しずつ膨らみ始め、本格的な春の訪れを感じる週末を迎えようとしています。
さて、毎週金曜日は、皆様から寄せられるリアルな**「ご相談事例」や「Q&A」**をお届けする日です。
相続が発生した際、遺産分割の話し合い（遺産分割協議）がまとまらず、**「とりあえず兄弟で平等に名義を分けておこう（共有名義）」**としてしまうケースが非常に多く見られます。
しかし、不動産のプロフェッショナルとして断言します。 実家の「共有名義」は、将来のトラブルの火種です。
本日は、実際にあった「共有名義の空き家トラブル」の事例と、よくあるQ&Aをご紹介します。

---

【トラブル事例】「売りたい兄」と「残したい妹」、そして「無関心な弟」
■ ご相談者：Dさん（50代・米子市在住）
数年前にご両親が他界し、米子市内の実家を兄（Dさん）、妹、弟の3人で「3分の1ずつ」の共有名義で相続登記しました。
数年が経過し、建物の老朽化が進んできたため、草刈りや換気の管理を一人で押し付けられていたDさんは**「実家を売却して現金化したい」**と提案しました。しかし、事態は以下の状況に陥ってしまいます。
妹の反対： 「両親の思い出が詰まった実家だから、絶対に売りたくない」と強く反対。しかし、妹自身が管理や修繕費を負担する気はない。
弟の音信不通： 東京に住む弟は「自分はどっちでもいい」と手続きに無関心。書類に実印を押してくれない。
【結果どうなったか？】
共有名義の不動産を売却するには、**「名義人全員の同意（実印と印鑑証明）」**が絶対に必要です。
意見がまとまらないまま実家は数年間放置され、雨漏りが発生。資産価値は大きく下落し、さらに自治体から**「管理不全空き家」**として固定資産税の優遇を外される（税金が跳ね上がる）一歩手前の状態になってから、たまらず機構に駆け込んでこられました。

---

💡 「共有名義」に関するよくあるQ&A
Q1. 全員が反対していても、自分の「3分の1の権利（持分）」だけを売ることはできないの？
A. 法律上は可能ですが、現実的にはほぼ不可能です。 自分の持分だけを第三者に売却することは法律上可能ですが、「見ず知らずの他人が3分の2の権利を持っている実家」を、通常の価格で買ってくれる一般の方はまずいません。買い取ってくれるのは足元を見た非常に安価な業者くらいで、結果的に他の兄弟とのトラブルをさらに悪化させる原因になります。
Q2. 兄弟の1人が実家にそのまま住み続けている場合はどうなるの？
A. 不公平感から「家賃請求」や「立ち退き」の泥沼トラブルになりがちです。 例えば、長男だけが実家に住み続けている場合、他の兄弟は「自分たちの権利（持ち分）を使われているのだから、家賃を払え」と主張する権利があります。これが原因で兄弟間の縁が完全に切れてしまうケースは後を絶ちません。
Q3. では、どうやって相続するのが正解だったの？
A. 「単独名義」にして、現金で清算するのが鉄則です。 不動産は絶対に「誰か1人の名義」にすべきです。その上で、以下のどちらかの方法をとるのが望ましいです。
換価分割（かんかぶんかつ）： 実家を売却して現金化し、その現金を兄弟で平等に分ける。
代償分割（だいしょうぶんかつ）： 実家を長男が1人で相続する代わりに、長男自身の貯金から、妹と弟に現金（代償金）を支払って納得してもらう。

---

感情がこじれる前に「客観的な第三者（プロ）」を入れてください
兄弟間の話し合いは、「昔から兄貴は威張っていた」「お前は親の介護を何もしなかったじゃないか」といった過去の感情が絡みやすく、当事者だけで解決するのは非常に困難です。
私たち日本住宅政策機構は、単なる不動産の査定だけでなく、**「客観的な第三者」**として間に入ります。現在の建物の状況、売却した場合のリアルな手残り金額、維持し続けた場合のリスク（税金や修繕費）を事実に基づいてご提示します。
提携する司法書士や弁護士と連携し、法的にも感情的にも皆様が納得できる「出口」を一緒に探します。
共有名義でお悩みの方、あるいはこれから相続を迎える方は、問題が複雑化する前に、ぜひ米子市の機構へお気軽にご相談ください。