こんにちは、**一般社団法人 日本住宅政策機構**です。

本日2026年3月9日（月）、世間はまさに確定申告のラストスパートですね。
税金に関するニュースを目にする機会が増え、「自分も何か対策が必要では？」と感じている方も多いのではないでしょうか。

当機構では、毎週月曜日に**「空き家・相続」**をテーマに役立つ情報をお届けしています。

本日は、親から相続した古い実家を売却しようと考えている方に、絶対に知っておいていただきたい税金の特例**「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（通称：3,000万円特別控除）」**について解説します。

実はこの制度、近年の法改正で**「劇的に」**使いやすくなっているのです。

1. 「空き家の3,000万円特別控除」とは？最大級の節税メリット

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して約20％（所有期間により異なります）の税金がかかります。

しかし、一定の条件を満たす「相続した空き家」を売却した場合は、利益から最大3,000万円を差し引いて計算できるのです。

【節税効果のシミュレーション例】
譲渡利益が 2,000 万円出た場合、通常であれば

2,000　万円　× 20% = 400 万円

の税金がかかりますが、この特例を使えば**税額を「0円」**に抑えることが可能です。

これまでは適用ハードルが非常に高く、「使いたくても使えない」という声が多い制度でしたが、現在はその壁が取り払われています。

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2. 【以前の大きな壁】売主が「先に」多額の持ち出しをする必要があった

2023年までの旧制度における最大の弱点は、**「売却して引き渡す前に、売主側の負担で耐震改修するか、更地にしなければならない」**という条件でした。

・「売れるかどうかもわからないのに、先に数百万円も払って解体できない…」
・「古いままの状態を見て、リノベーションしたいという買主がいるかもしれないのに…」

こうしたジレンマから、特例の利用を諦め、結果として空き家が放置されてしまうケースが多発していました。

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3. 2024年の法改正で「現状のまま（ボロボロでも）」売却が可能に！

2024年1月1日以降の譲渡から、この条件が大幅に緩和されました。
現在では、売主が「そのままの状態（現状有姿）」で引き渡しても、買った人（買主）が売却の翌年2月15日までに耐震改修や解体を行えば、売主側で3,000万円控除が受けられるようになったのです。

法改正によって可能になった「賢い売り方」
これにより、以下のような戦略的な売り方が選べるようになりました。

1.「古家付き土地」として、そのままの姿で売り出す
2.買主（リノベーション業者など）が購入後、買主負担で解体や改修を行う
3.売主は解体費用を先出しすることなく、税金の優遇をフルに受ける

手元資金を減らさずに売却を進めたい所有者にとって、まさに「神改正」と言えるルール変更です。

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4. 適用を受けるための必須条件チェックリスト

非常に便利な特例ですが、適用にはいくつかの厳しい条件があります。
まずはご自身の実家が当てはまるかチェックしてみましょう。

項目　　　　主な条件

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建築時期　　昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたもの

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物件の状態　相続開始の直前まで、被相続人が一人で住んでいたこと（例外あり）

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売却期限　　相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

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売却価格　　合計で1億円以下であること

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手続き　　　所在する市区町村（米子市など）から「確認書」の交付を受けること

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売却前に、まずは米子市の機構へご相談を

不動産の税制特例は、「売ってしまった後」では取り返しがつかないことがほとんどです。

税制特例は「売る前の準備」がすべて

たとえば、売買契約書に「買主がいつまでに解体工事を完了させるか」といった適切な文言を盛り込むなど、**「売りに出す前の戦略的な準備」**が節税の成否を分けます。

「解体費用がないから売るのを諦めていた」
「古いからどうせ多額の税金がかかると思っていた」

そんなご実家も、今の制度を正しく使えば、大切な資産をしっかりと手元に残せるかもしれません。

**一般社団法人 日本住宅政策機構**では、米子市を中心に最新の税制に基づいた売却戦略の立案から、条件に合う買主探しまでをトータルでサポートしております。

「うちの実家は対象になる？」「具体的にいくら安くなる？」と気になった方は、ぜひお早めに当機構へご相談ください。